9博体育针对当前房地产行业上各类项目宣传推文，多以软性商务宣传稿件为主，内容大同小异，致使购房者雾里看花，无法真切了解到项目的实际情况。克而瑞苏北机构针对这一现象，依托自身第三方咨询机构背景以及全国性大数据平台的优势，从专业视角出发，结合行业近二十年的经验，以及实地探访评测，以期为市场带来深度且客观的实测探盘内容。
作为克而瑞苏北区域的一档看房类实测栏目，本期选择的项目为云龙湖金茂府，本文将以第三方视角为大家深度解析项目的综合素质。
云龙湖金茂府项目由中梁和金茂合作开发，中梁于2019年8月9日竞得项目所属地块，2020年6月21日项目首开，2023年8月28日项目全盘交付。因云龙湖畔宅地的稀缺性，云龙湖金茂府项目从拿地到交付，一直备受关注。
项目所属宗地刷新当时徐州地价，新房售价刷新当时徐州房价，高端住宅属性实至名归。正当大家对豪宅翘首以盼时，项目尚未交付便发生维权事件，外立面货不对板、大门降标、小区建设偷工减料等问题均让业主感到失望。在经历业主维权及房企整修后，项目迎来交付，对于其整改效果，今天经过实地走访来一探究竟。
云龙湖金茂府位于湖北路北侧，项目共三个出入口，南北东侧各一个。南侧为主大门，仅供人行；东侧为次大门，可人员及车辆通行；北侧为消防入口，仅人员及消防车辆通行。各大门出入均人车分流，安全性高。
南侧主大门以石材和铝板为主要建筑材料，辅以绿植及水景装饰；东侧及北侧门以仿石瓷砖和铝板为主要建筑材料，绿植及花卉装饰。整体设计风格时尚前卫，且彰显高端品质。
人员进入小区需刷脸，车辆进入需车牌识别；保安为青年男性，全天站岗，园区内不定时巡逻。门禁管理标准虽严格，但因当前处于刚交付阶段，业主信息录入不全，装修人员混杂，实际管理略宽松，陌生人员及车辆经过简单问询或简单信息核对便可进入。
东侧门前即为韩山路，但因大门沿道路内嵌，门前留有一片小广场，安全性较好。在东侧门的北部有少量社区底商，铺面已全部售罄当前均处于闲置状态。路旁虽有车辆停放，但因道路宽阔，上下班高峰期车流预计仍将顺畅。因南侧门前为湖北路且距离较近，特进行噪音测试，测试时间上午10点左右，实测分贝为55.7dBA（国家住宅区标准55dBA以内），实测分贝略高于国标，噪音污染小。
从小区南侧主大门及东侧门进入均有一处小型景观，以绿植、花卉、假山及石材屏障等元素仿制中式庭院中的影壁。小区内部景观随楼栋分布，灌木乔木错落分布并配以造型绿植及雕塑，绿植密集度高且设计感强。因当前项目刚交付，小区内部景观均整齐繁茂，硬件设施齐全且较干净，公区卫生日常维护较好。
小区西侧设有太空主题的全龄乐园，乐园地面均为塑胶，设备有滑梯、摇马、跷跷板、攀爬架、老年健身器材等，同时乐园内还配有直饮水，方便孩童饮用，主题化的设计使乐园更具趣味性。环绕全小区的塑胶跑道，对跑步爱好者较友好。小区南侧设有萌宠乐园，地面塑胶，乐园配有简易宠物游乐设施。
在现场踩盘过程中，笔者发现整个小区整洁干净，地面未停放任何车辆，垃圾桶位于绿化旁且色调与小区整体色调统一，小区北侧设有垃圾分类房。在小区景观内部，配有木凳、会客凉亭等设施，其中凉亭内桌凳齐全。部分楼栋前设有桌椅及遮阳伞，便于会客及小憩。
楼栋外立面1-2F为石材，3F及以上为真石漆，金色铝板贯穿整个楼栋外立面。单元门设有门禁，因当前处于交付初期，单元门禁并未启用。单元门为铝板和石材设计，入户大堂精装，墙地面铺设瓷砖，顶面为石膏板吊顶并配有金色金属线条装饰。大堂打造明亮通透挑高设计，辅以色调相宜的壁画、候客沙发点缀，给人以内敛而又不失质感的呈现。
项目单栋均为一个户型，122/134㎡楼栋两梯四户带连廊，电梯厅各自独立；152㎡两梯两户，两个电梯并排；172/195㎡两梯两户，独立门厅，两个电梯相对。
电梯需人脸识别，但目前并未启用，内部为镜面设计，未安装防撞木板但贴有防刮纸。电梯厅墙地面均铺设瓷砖，顶部乳胶漆，厅内消防箱、灭火器均采用暗装方式，箱体内嵌，箱门为钢质材料。电梯厅的整体色调统一，包括电梯门、防火门、消防箱、水井箱门等均为深棕色，整体感观大气沉稳。
小区内仅122/134㎡楼栋为两梯四户带连廊，经笔者测量，连廊总高度为1.68米，高于临空建筑1.1米高度的要求。虽然栏杆下方为混凝土墙，小孩容易攀爬上去，但栏杆高度达0.93米，安全性仍较好。
单元内步梯通道墙面为乳胶漆，地面负一到一层为瓷砖，2F及以上为环氧地坪9博体育，阶梯上虽增加了防滑拉槽但不明显，楼梯间扶手为金色的金属栏杆，符合小区整体色调。当前楼道内无杂物堆放，但灰尘较重9博体育。
笔者选取了靠近湖北路的楼栋3#和6#进行噪音测试，测试时间为上午10点半钟左右。从测试结果来看，3#楼底部噪音47.9dBA，6#顶层连廊噪音55.8dBA国家住宅区标准55dBA以内），因小区内装修声大，对测量结果有一定的影响，预计后期实际入住后，噪音影响将较小。
负一层为非机动车及机动车停放处，可由电梯通达且设有入户大堂。大堂为精装修，墙地面为瓷砖，顶部铝板吊顶，墙上配有壁画装饰，大堂门外设有人脸识别，但当前暂未启用。地下车库地面均为环氧地坪，非机动车停放处昏暗潮湿且未见充电处；机动车停放处相对明亮，但部分区域仍在施工，地面尘土较大。据业主反馈，地下设施尚未完全交付，非机动车及机动车区域均有施工。
小区物业为金茂物业，物业费3.25元/㎡·月+公共能耗0.5元/㎡·月，该物业费作为高端小区来说价格尚可。但因小区配有“衡温、衡湿、衡氧、衡静、衡净”的金茂五衡系统，故还需缴纳科技系统使用费55.45元/㎡·年。通过对业主的问询得知，小区物业服务较好，物业工作人员着装统一，物业管理人员及保安均年轻化，以30岁左右居多；保洁人员虽年龄较大但保洁频次高，公区及楼栋内部均无明显垃圾。科技系统定期维护，如滤网一周更换一次且将更换视频反馈至业主群中。物业反应速度快，针对业主致电，响应速度多在15分钟以内，且遇事不推诿，态度积极。
在云龙湖金茂府项目内部实探后，笔者对项目周边配套进行了实探，当前小区各项配套成熟。交通方面，项目紧邻湖北路和韩山路，距西三环快速路车程约1公里；南侧主大门口即为公交站滨湖花园站，有12/34/57/73等多路公交，班次最短的为10分钟/趟；距离最近的地铁站韩山站车程约1.3公里，交通便利性高。除交通外，项目2公里范围内，教育、医疗、景观、商业等各项配套完善，车程10分钟内均可达，可满足业主多项需求。
克而瑞结合行业近二十年的咨询经验及独立第三方机构为背景，从专业视角出发，利用专业工具进行实测，以楼盘测评五大项指标标准量化为核心，对该项目进行全方位计算打分。各项测评汇总得分如下图所示：
从五大类44细分项的指标得分能看出，云龙湖金茂府项目区位、交通及外部配套优势明显，且小区自身实力亦强，因项目刚交付软实力表现佳，而硬实力因维权等负面影响有较多扣分。经克而瑞楼盘测评统计后，项目综合得分为90.7分，从量化数据指标来看，项目整体评分表现亦符合其“豪宅”身份。
云龙湖金茂府已全盘交付，从备案数据来看，项目仅余33套房源未备案；从二手房数据来看，当前已有7套房源挂牌。项目9月二手房挂牌价27570元/㎡，较项目尾盘新房价格24600元/㎡上涨12%，较项目北侧的新房和著湖山项目价格23620元/㎡上涨17%，价格涨幅均超一成。
经过今天笔者的实地走访来看，前期维权的大门及绿化降标、外立面货不对板等问题均得到了较好的整改，整改后的效果较宣传图还原度高。总体来说，云龙湖金茂府外部配套及自身条件较符合其房价水平，但因当前项目刚交付，其软实力还需时间验证。
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