9博体育石景山法院“赠送地下室与宣传不符 房屋预售合同可否解除”网络普法公开课现场情况
10月26日14时，石景山法院开展“赠送地下室与宣传不符 房屋预售合同可否解除”网络普法公开课
各位网友大家好，欢迎关注北京市石景山区人民法院的网络直播。今天下午，北京市石景山区人民法院民一庭法官助理李渤来到网络普法公开课直播间，与我们共同探讨“赠送地下室与宣传不符 房屋预售合同可否解除”相关法律问题，欢迎大家收看。
随着“房住不炒”政策的施行，商品房市场趋于平稳。为吸引购房者，开发商往往会采用赠送储物间、露台、花园、地下室等手段。若出现赠送部分与宣传不符、存在轻微瑕疵等情况，购房人能否要求解除合同？
本次直播中，石景山法院民一庭法官助理李渤将结合石景山法院审理的因赠送地下室层高与约定不符、室内存在较多管道造成使用不便引发的商品房预售合同纠纷案件，向公众普及购房过程中出现纠纷因如何准确运用法律武器维护自身权益的法律知识。
我们将在北京市高级人民法院的支持下，通过北京法院直播网对此次庭审进行网络图文直播，欢迎大家关注！
各位网友，大家下午好，我是今天的主讲人李渤，欢迎大家参与石景山法院开展线上普法活动，很高兴能在这里和大家一起探讨法律问题。
原告张某与被告某地产公司于2016年10月18日签署《北京市商品房预售合同》，于2017年3月13日签署补充协议。按照合同约定，原告购买被告开发的位于北京市石景山区某商业用房，并赠送面积为86平米的地下室，合同签订后原告按时支付了购房款。
原告诉称：交付房屋时原告发现房屋存在如下问题：1.双方在《北京市商品房预售合同》中约定房屋朝向为西，而被告实际交付的房屋朝向南。房屋朝向直接导致原告后续使用该房屋的经济损失。被告私自改变朝向，造成根本违约。2.房屋销售虚假宣传，该地下室悬空布满粗细不一的多种管道，地下室高度违反了国家民用建筑设计通则规定。3.地面施工尚未完毕，地下室边界不清。此外，被告对于房屋面积计算错误。
一、张某要求解除双方签订的《预售合同》无事实和法律依据，应当驳回。（一）案涉合同第六页房屋朝向为西系因误选造成的，某公司未私自改变朝向，房屋朝向为南是双方真实的意思表示，并提交一系列证据材料予以证明。（二）《预售合同》并未就地下室进行约定，尽管有部分区域有管线经过，但并不影响地下室使用，也不违反任何法律法规。（三）应张某提出的要求9博体育，某公司已将地面施工完毕，划清地下室边界。（四）房屋并无实测面积差，张某无权以此主张解除合同。
石景山法院经审理查明：2016年10月18日，北京某房地产开发有限公司（被告）与张某（原告）签订《北京市商品房预售合同》，根据《预售合同》附件一，即房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，涉案房屋朝向为南向。张某称其在选房时未看清，坚持主张其购买的为西向房屋。
经本院现场勘验，涉案房屋地下室地面施工完毕且有清晰界限。地下室内可见较多管道，管道最低处与地面距离为1.3米；室内中间位置可见两条主要管道，距地面在1.5米至1.6米之间；房屋室内高度为2.28米。双方均认可室内管道属于建筑物必要管道且不能挪动，地下层所处空间为设备夹层。
原告提交房屋宣传册，宣传册页面上有涉案房屋在楼栋内的位置分布及被告销售人员黄某手写“地下2.15m”字样。原告主张上述内容为被告对涉案房屋及地下室层高的承诺；被告认可宣传册及手写内容线m”解释为地下室天花板最高点至地面的距离。本院认为，对上述文字内容的解释应遵从商业惯例和一般人的认知规律并结合上述文字整体内容。因此，解释为最高点至地面距离缺乏合理性，故本院依法认定双方就地下室层高做出了明确约定。
原告主张测算技术报告书多算了0.03平方米的房屋面积，并提交《北京市商品房预售合同》《房屋面积测算技术报告书》为证，其中《房屋面积测算技术报告书》中“测绘成果”第四项房屋建筑面积分户计算明晰表中载明，107号房屋建筑面积103.91平方米，套内建筑面积为86.45平方米，分摊的共有共用建筑面积为17.46平方米。原告对上述《房屋面积测算技术报告书》不予认可。被告否认面积计算错误并提交北京某勘测有限公司出具的《关于房屋面积测算技术报告数据的说明》作为反证，其中载明，因测算报告中房屋分层平面示意图中数据只能保留两位小数点，所以套件面积的最总数据系经过原始数据四舍五入得出，涉案107房屋实际数据为长7.6025米，宽5.7米，建委测算软件自动计算套建面积实际为43.33425平方米，保留两位小数点后，测算报告数据为43.33平方米。
原告主张交付房屋不符合规划许可和施工许可，其称根据《建设工程该规划许可证》和《建设工程施工许可证》显示，A栋地下无面积。被告对此不予认可，主张根据房产测量规范，计算房屋面积只计算层高2.2米以上的面积，并提交规划验收审批文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表证明涉案房屋已经验收合格，不存在质量问题。
首先，就原告主张双方约定房屋朝向应为西向而非南向一节，据房屋平面图显示，约定的房屋朝向为南向并由原告签字确认。本院认为购买房屋为生活重大决策，原告理应慎重，仅以未看清为由对平面图户不予认可并主张交付房屋朝向不符合约定，缺乏事实和法律依据，对此，本院不予采信。
其次，就原告主张地下室高度与国家规定不符且不符合约定一节，本案中，原告举证证实被告曾就地下室高度做出承诺，并主张地下室层高不符合相关设计规范规定。经本院现场勘验，地下室室内地面到天花板距离满足被告承诺高度，但室内存在较多位置低于2.15米的管线，阻碍通行，造成使用不便，被告就此存在一定程度违约行为。但双方当事人签订商品房预售合同的目的是交易涉案房屋，而地下室部分为赠送面积，不包含在涉案房屋建筑面积之内，原告亦未支付相应部分价款，故无论地下室高度是否符合相关设计规范的规定，被告的违约行为均未达合同目的不能实现的严重程度。因此，对原告据此主张解除合同的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。若因被告违约行为给原告造成经济损失，原告可另行主张权利。
再次，就原告主张地下室地面存在孔洞、属于消防通道无法封闭一节，根据本院现场勘验的结果，上述问题已修复，原告据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
复次，就原告主张房屋面积计算有误一节，根据被告提交的北京同创达勘测有限公司出具的《关于房屋面积测算技术报告数据的说明》可见，《房屋面积测算技术报告书》并不存在计算错误。退一步讲，即使计算出现了原告主张的0.03平米的错误，也并未达到法律法规及合同约定的可以解除合同的面积差异程度。因此，原告以此为由主张解除合同的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
最后，就原告主张房屋存在安全隐患，不符合竣工验收和质量安全条件一节，被告提交规划验收审批文件、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表可以证明涉案房屋已经竣工验收合格，原告未能提出相反证据予以反驳，故原告的该项主张，因缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
各位网友，石景山法院“赠送地下室与宣传不符 房屋预售合同可否解除”网络普法公开课到此就结束了，感谢大家关注！感谢北京市高级法院新闻办的大力支持，谢谢各位网友的参与，祝大家一切顺利、生活愉快！我们下期再见！