九游会老哥俱乐部“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；
《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
因此，购房者收房前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。
业主入住时，开发商必须出具《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《新建住宅商品房准许交付使用证》《竣工验收备案表》，这就是常说的“三书一证一表”。上述文件应当向购房者出示，《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门的同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用的文件，业主可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。 业主收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
某城商品房买卖合同第11条关于商品房交房条款“商品房交付时，甲方（某城）应书面通知乙方（业主）办理商品房交接手续，提供《某市住宅质量保证书》和《某市住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。根据此条款，某城在交房时只要具备上述两个文件，业主就要收房。某城很可能会以此为借口向收房业主施压。但是，需要提醒大家注意的是：1该商品房买卖合同是格式条款，业主处于劣势，对合同条款的内容没有发言权、修改权，对该合同条款发生争议的时候，按照法律规定对合同内容的解释应倾向于弱者（业主）；2（最重要的）任何民事行为（包括合同行为）不能违背强制性规定，“三书一证一表”是我市对于商品房交房的强制性规定，作为开发商必须执行，无论合同内容如何规定，强制性规定是不能打折扣的。
希望广大收房业主注意法律问题，不能轻易接房。同样的问题在买房的时候我们已经遇到过了。在买房的时候，我们是先交了定金，签署了购房意向，但是到具体签真正的购房合同的时候却是在这一个月后。根据开发商提供给我们的商品房销售许可证上可以发现，政府批准的商品房销售许可日期是后一日期。显然某城当时是在没有得到商品房销售许可证的情况下售房的。当然这个问题在房产销售中普遍存在。但是，现在不同了，现在是我们收房，必须看好了那些证，这些证就是我们的保票，是政府开给我们的。如果这些证许可的内容日后我们发现和实际不相符合，给我们造成了损失，可以依信赖保护原则，以行政利益相对人的身份起诉核准该证的行政机关，以保证我们的合法利益收到损失后，有人埋单！
继本网7月8日“交房遭‘涮’某楼盘业主怒讨说法”一文对某楼盘开发商——南京某公司延期交房，配套设施不到位等诸多问题进行曝光以后，某楼盘问题就一直倍受业主和广大网友的关注。据某楼盘业主周先生反映，今天是开发商在延期交房以后承诺的最后交房期限，随即记者再次来到某楼盘现场，了解事情的发展情况。 延期交付依旧，业主无奈
在某楼盘现场，记者看到许多业主已经等候在小区会所外，开发商在会所内张贴了一份“客户办理入住时间表”、一份“入住通知”，四份“单位工程竣工验收证明书”的复印件，而记者却没有发现按国家相关规定交房时须出示的其它的“三书一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《竣工验收备案表》。更令业主们奇怪的是，某楼盘200多户业主只有13户业主今天可以交付，其余业主需从8月1日起分12批才能收房，一直到8月12日交付完毕。
众业主气愤的告诉记者，不仅如此，开发商所提供的“单位工程竣工验收证明书”中“单位工程竣工验收监督记录”一联中竟然没有署日期，业主周先生称，所谓的“单位工程竣工验收证明书”复印件模糊不清，让业主不知云里雾里，其中一份证明书时间还有明显的涂改痕迹。
对此，业主要求南京某公司向全体业主出示“三书一表”以及“单位工程竣工验收证明书”的原件，杨总却称，材料全部都有，只是不在现场，在公司，当业主要求去公司查看时，杨总又说现在不方便，要求业主下个星期一到现场来看材料。业主称，“这些材料原本应该在合同规定的5月31日交付以前向业主出示，现在都两个月过去了，开发商还是推来拖去”，业主深感无奈。
在5月31日延期交付以后，南京某公司曾经就小区存在的问题发表声明，保证在7月底整改完毕，那么现状如何呢？
5栋的业主王先生称，在7月13日看房时，他发现自己的房屋存在11处漏水现象九游会老哥俱乐部，而且非常严重，当时找开发商交涉，其称立即负责维修。维修后，王先生于7月25日再次来到现场，发现原先11处漏水的地方10处问题依旧，只有1处完好。不仅如此，其它业主也纷纷向记者反映，漏水问题非常普遍，甚至维修两次以后还是老样子，业主称，“他们不得不对开发商的维修方法表示怀疑。”
同时，业主称，开发商原本在购房合同中承诺的有线电视、可视对讲、煤气、电话、防盗网等目前都还没有到位，房屋里电表都没有安装，还是临时电。一位上了岁数的业主一提到此问题就十分伤心，她对开发商这种无视业主利益的做法很不满。
当记者就此问题询问杨总有何看法时，这位堂堂的老总竟然称，目前哪一家楼盘没有工程质量方面的问题呢？
业主称，房屋原本应该在5月31日交付完毕，可现在都已经延期两个多月了，一位原本打算在10月国庆期间结婚的李先生告诉记者，“由于开发商延期交付，使得自己迟迟不能装潢，国庆期间能否在新房结婚看来是要打个问号了”，2栋的贾小姐称，“到现在她和爱人还在外面租房住，由于开发商不能按时交付，让他们损失不少”。
就此问题，记者采访了杨总，杨总称，具体的赔偿按合同中的约定来办。那么赔偿天数究竟从何时算起，何时结束？开发商又在何时赔偿呢？这成为困扰业主的较大问题，就此，杨总称，等大部分业主入住以后，在一个月之内赔偿完毕，却未对具体赔付事项做说明。业主周先生称，“截止到今天，小区一些配套还不完善，开发商在购房合同中承诺的有线电视、可视对讲、电、煤气、电话都还没有到位，这根本就不符合交付条件，又怎能让业主放心地入住呢？南京某公司的答复没有根据，业主的合法利益成中‘水中漂’。”开发商称答复无效，业主气愤事后，众业主要求杨总就所答复的问题做一个书面证明时，不料杨总竟然说签字有什么用，他所说的没有用。业主气愤地称，“南京某公司全然把业主的利益当成了儿戏，一次又一次地推搪业主”，最后，业主表示一定要将自身的合法权益维护到底，追究开发商的相关责任。
带着此问题，记者联系了南京质量工程监督处相关人士，其表示，业主有权查看“三书一证一表”，开发商有义务向业主出示相关材料和文件，并就业主不清楚的问题作出回答。相关法律人士称，就延期交付等问题，业主可以追究开发商的相关法律责任，维护自身的合法权益。
在此，专家提醒广大业主，收房前千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已经验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收房。如果不具备此条件，业主有权拒绝入住，并可以追究开发商的相关违约责任。
根据建设部要求，开发商在交房前是必须向业主提供这五份文件，具体说来，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；“一表”是指《竣工验收备案表》。
2006年，李先生看中了穿金路上某房地产公司开发的房子，并一次性付款买下一套住房。2007年7月，开发商如期通知李先生去接房，还没来得及把收楼文
“一切都办妥了，你先签字再拿钥匙。”工作人员越是催促，李先生越觉得不妥，于是要求工作人员提供“三证一书一表”，以供查看。但是，工作人员只拿出一份《住宅质量保证书》和一份《住宅使用说明书》。
李先生认为，既然开发商不能完整地提供这些文件，尤其是没有《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》，这些都是关系到房子工程质量问题，为此，李先生拒绝收房，并向开发商表示，只有“三书一证一表”齐全后，他才同意收房。
对此，开发商给李先生的答复是，当初签订的商品房购销合同规定，只要开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》这两份文件，购房者就应按时收房，开发商认为，李先生此举无理。
云南国平律师事务所陈平律师认为，开发商在交房时必须向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是《商品房销售管理办法》第32条明确规定的。至于其他证件，法律规定，开发商必须在交房之前全部取得，但并未明文要求开发商在交
为慎重起见，业主可在交房之日要求开发商出示《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，免去在出现问题时向开发商索赔的麻烦。一般说来，开发商应当同意其要求。
而如果开发商拒绝提供，业主也不必担心，因为法律已经给予了购房者相应的保护。根据《城市房地产开发经营管理条例》第16条、第17条，以及《商品房销售管理办法》第40条等规定，开发商必须对房屋质量负责。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，若开发商将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用，将按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
也就是说，如果证件不齐，将承担不利后果的是开发商而非业主。陈律师建议，如果碰到像李先生这种情况，购房人可选择在收房时，在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见‘××××表’”等字样并妥善保管好相关文件副本。
“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。
拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现货不对板，申诉起来也软弱无力.这对买家来说是不公平的。 为避免出现这种情况，可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
１、正常程序是：先签文件验楼，后交费，否则，一定要在收楼文件注明：“末验房”字样。
我是三期的，按照合同三期在2004年12月27日交房。但由于本人要在外地呆段时间，肯定不在合肥。能否找人代办？需要哪些手续/证明？可以延期收房吗？
回复：问了售楼处，说可以写个委托书让别人代办。 不过，时间允许的话，我看还是赶回合肥自己办稳妥些。
业主高晶在办理房屋入住手续领取钥匙时,物业公司要求她在一份《购房协议》上签字,高晶随便翻了翻便签了字。入住后,发现小区配电只有5A,根本无法开空调,高晶找到物业,要求进行线路改造。物业负责人回答,需要全体业主把钱交上来后,物业公司才能找电力部门进行改造。 高晶认为,新房子怎么应由业主出钱改线呢?物业管理人员拿出当初签订的《协议》,其中明确约定,业主入住后,一切维修改造费用均由广大业主共同承担,高晶十分无奈。所以业主入住时,不能盲目草签协议,应对相关内容认真阅读理解。
与此同时,在签约之前要对房屋进行认真验收。因为在物业服务的前期纠纷中,绝大多数都是开发商交房后,遗留的许多工程质量问题,物业公司接管后,与开发商交涉不成后,自然会将这笔维修费用算在业主身上,业主不服由此引发纠纷。因此,为了避免出现这些矛盾,业主在签订《协议》之前,一定要先对物业进行全面验收。
1.房屋的质量:要观察房屋外墙、地面有无异样,如裂缝、下沉、凸出或凹陷等情况。
2.房屋的设备器具:这一部分的验收尤其重要,因为它将直接影响入住后的正常家庭生活,所以,对包括给排水、电、空调、通讯及其他电器在内的主要设施设备等都要试用,确定其正常运转。3.房屋的共用设备:包括电梯、消防设备、燃气系统、暖气、小区环境、停车位、保安系统等的测试。
4.房屋的结构面积:确定是否与跟开发商事先签订的销售合同中的结构、面积相一致,并应特别弄清公用面积分摊情况、使用面积与建筑面积的差额。
住户在验收完房屋后,便可与开发商或其指定的物业服务公司签约,这时,住户完全可以依据自己验收的结果,将不同的房屋质量问题交由开发商或物业服务公司分别处理,避免他们在交房后出现问题互相推诿。
一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。
二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。
不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。 遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，较好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线平方，空调线平方，否则使用空调时，容易过热变软。
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。还有一
种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。
如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是少有可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。
11月3日，200多名某公寓的业主同该公寓的开发商——北京某物业发展有限公司发生纠纷，并造成交通拥堵。
据了解，使某公寓业主最气恼的是，在房屋勘探测量局出示的公摊面积的详细材料中，原来并没有算入公摊面积的地下二、三层，包括物业管理用房都被算入到公摊面积之中。 据业主初步计算，这样使每幢楼的公摊面积平均多出近1000平方米，总共有4幢楼就多出了近4000平方米。
据某公寓的业主罗女士讲：某公寓这样就使每户业主多摊了近5-6平方米的面积。那样我们每户每年得多交近120元的物业费，某公寓总共得有七八千户，他们得多收多少钱！
近两年，随着房地产市场的日渐成熟，人们关于房屋面积的纠纷已经成为商品房投诉的重点，其中关于“缩水房”的投诉在有些地方已经达到房屋投诉的50%，比“注水房”高出34%。北京去年受理了房屋计量的纠纷256件，增长了20.5%，而且以群体形式起诉发展商的房地产案时有发生。去年以来，北京西部某公寓业主为会所的公摊面积问题以及南城某住宅项目业主为自行车库的公摊问题分别走向法庭，为房地产市场上的买卖双方敲响了警钟，使更多的人开始关注商品房的公摊问题。
2月中旬，朝阳区某小区的业主“集体”售房的原因是，对公摊面积问题特别是自行车库是否公摊问题，开发商拒绝提供详细的公摊面积资料，并答复业主无权了解这些内容。业主代表说，小区的600多住户每户大约被摊了六七平方米，既然如此，我们就要求退房，但遭到开发商的拒绝，于是我们只好卖自己的房。
今年8月下旬到现在近100天的时间里，600多名某楼盘一期业主与开发商前后进行了3次艰难的谈判并进行了两次大闹房展会的活动。其中，销售面积与实测面积不符就是重要原因。
今年10月间，由于在规定的时间内不能得到开发商提供的符合规定的房屋实测面积，赵女士等14位某楼盘业主一纸诉状把开发商——北京某房地产开发公司告上法庭，要求该公司支付违约金并提供有资质的测绘部门出具的房屋实测面积数据的正式报告。
据一位房地产业内人士透露，现在有些开发商总是在房子面积上做手脚，比如在售房时用建筑面积来混淆套内面积，并不注明套内面积是多少、公摊面积是多少，使购房者觉得房屋面积很大。而当其收房时却发现并不像想像中的那么大，原来是套内面积小了，公摊面积大了。
“销售面积与实测面积不符，是商品房投诉中比较突出的一个问题所在”，宣武区消费者协会的有关负责人说，“主要集中反映在业主收房时发现套内面积变小、公摊面积变大方面。另外，还有些业主反映比较多的是，开发商将他们购买下来的公摊部分当成商品房出售给人作商业服务所用。”
据一业内人士透露，现在少数开发商总在房子的面积上做手脚。市民在购房时应多留心。增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积；以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣；以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念；利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价；另外还有以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10%或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。
建设部于今年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中明确规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记。
北京市房屋土地管理局近期出台的《北京市商品房销售面积计算及公共面积分摊暂行规定》中也明确规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)，与应分摊的公用面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
北京市华城律师事务所的沈晓京律师解释：为保护购房者的合法权益，北京市房屋土地管理局近期制定的《北京市商品房销售面积计算及公共面积分摊暂行规定》中，对商品房公用建筑面积分摊原则及计算方面作出了详细的规定：
1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。
3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中规定，当购房者发现实际面积与合同面积发生误差时且合同未作约定的，可以按以下原则处理：一、面积误差比特别值在3%以内含3%的，据实结算房价款；二、面积误差比特别值超出3%时，买房人有权退房。
买房人退房的，房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比特别值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买房人；特别值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。《生活时报》
10月15日，北京某楼盘的业主胡先生终于拿到了北京市朝阳区人民法院的判决书，至此，刚拿到手一个月即遭严重漏水侵扰的房屋质量是否存在缺陷、该由谁承担维修责任终于有了说法。
据胡先生介绍，他早在2005年12月就与北京某置业投资有限公司签订了购房合同，约定该公司在2007年5月31日前向业主交付所购商品房。但是在没有通水无法进行防水测试的情况下，开发商即要求业主签订验收、收房等相关协议。没想到收房一个月后，胡先生的房屋进门门厅屋顶及南侧墙壁开始漏水，并出现多块明显水印。胡先生找到物业公司———北京某物业管理有限公司，但其敷衍了事，并没有认真查找漏水原因、采取维修措施。随后漏水情况更为严重，进门门厅屋顶严重积水导致楼顶板开裂下陷。胡先生反复要求开发商和物业公司采取有效措施解决，但物业公司和开发商互相推诿，拒不承担责任。其后漏水严重，导致胡先生家只要是与主卫和客卫毗邻的房间都有漏水，主卧墙皮大面积脱落，而且胡先生楼下住户也遭到水患侵袭。
在与物业和开发商历时一年多反复沟通无效的情况下，胡先生一纸诉状九游会老哥俱乐部，把开发商和物业告上了法庭。
胡先生在起诉书中称，北京某置业投资有限公司开发的楼房房屋质量存在重大缺陷（该楼盘三期709号楼1单元共18户业主，其801、701、601、501、101等多户房屋存在漏水情况）；该公司没有履行购房合同约定，向胡先生交付符合质量要求的房屋，存在违约责任。其次，该开发公司收楼流程存在重大缺陷，在没有通水、没有实现实质验收的情况下即要求业主签订相关协议。再次，该开发商和物业公司在长达近一年的漏水维修过程中，维修进度缓慢、维修质量极差，严重影响了胡先生的日常生活及房屋使用。
在庭审中，法院认为，依法成立的合同对各方当事人均具有约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。因此法院认定北京某置业投资有限公司未按照购房合同的约定向胡先生交付能够正常使用的房屋，该公司存在违约行为，故法院支持胡先生的诉讼请求，并作出如下判决：该楼盘开发商北京某置业投资有限公司于判决生效后30日内，要对胡先生购买的位于北京市朝阳区的某楼盘三期709号楼1单元的房屋进行维修，解决好房屋渗水、漏水问题，并于判决生效后7日内支付胡先生延期交付房屋的违约金5.3万余元，于判决生效后7日内支付原告内壁纸、衣柜损失4500元。同时，判决被告北京某物业管理有限公司于判决生效日后7日内退还胡先生交纳的物业管理费4000余元。
家住南京湖西街18号一公寓楼206室的王强说起自家的房子就来气：“近一段时间楼上306住户装地板，在地上打洞，结果把我的屋顶楼板打穿了！通过这事，我才发现楼板厚度竟只有9.5厘米，没有达到设计要求的12厘米。
王强于2005年10月购买了房子，结果在今年5月份，楼上306住户安装地板时，把楼板凿穿了。发现问题后，王强与开发商南京某实业有限公司交涉，在开发商交付王强306住户的设计图纸中，关于地面的要求标准为“水泥地面”，可306住户的地面只有现浇板，比设计地板厚度低了3厘米左右。而按照“水泥地面”标准，地面一般由现浇板、找平层和地面层三个部分构成。
王强表示，由于住在306和406的住户分别是开发公司的财务部经理和工程部经理，或许他们是为了增加房子内的净高，才会没有按原设计进行施工。王强介绍，“当时我测量了一下，打穿的洞只有9厘米深，也就是说，地面的厚度只有9厘米。”
在王强的要求下，开发商请专业部门对306住户楼板进行测量，测量的结果为9.5厘米。而根据《南京市住宅工程质量通病防治导则》规定，“现浇板”的厚度一般不应小于12厘米，显然306住户地板厚度达不到标准。
杰海实业公司有关人士表示，306室和406室楼板只有现浇板，没有找平层和地面层，这是由于306和406业主要求开发商这样施工的，虽然厚度达不到设计中的12厘米，但不影响楼板质量安全。
发现问题后，306业主以及施工单位项目负责人、开发商于今年5月份达成口头协议：306室业主停止一切与地面有关的施工，待206业主和开发商处理问题完毕后再行施工。
但王强表示，“事情本来是很顺利的，但是后来306业主开始拒绝配合，不让我们进去检测，这让我很难办。”
6月16日，开发商召集施工单位、设计单位的相关人员，和王强再次进行协商。在此过程中，开发商只承认了被打通的这一块现浇板厚度不合格。这让王先生很不满，“既然你们已经承认了这一块厚度达不到设计要求，那么我就有理由怀疑这套住房的现浇板厚度均不达标。我希望专业部门能够对整个楼盘做个安全检测。”
昨天，记者联系了南京某实业有限公司有关负责人，这位负责人表示，目前施工方已经和306业主对此进行了整修，开发商也进行了检测，结果是符合国家相关安全标准的。开发商对于王强提出对整栋楼进行检测的要求不能满足。
在专业机构出具的检测报告中，记者看到，306住户的地板在承载力、裂缝宽度、挠度等指标上均满足现行国家有关规范的要求。
南京市建工局质监办胡科长处说，国家对于现浇板的厚度并没有明确规定，而是根据各地区楼房的实际情况来确定的。目前，经过检测，该楼房的现浇板厚度为9.5厘米，其安全、性能等指数还是符合国家标准的。至于设计与实际不符，只能说明开发商没有按设计施工，开发商现对不合格部分做了整修，也对此进行了检测，质量是过关的。下周质监办工作人员将到现场，对此事做进一步协调。/快报记者顾元森
排名前列是契税，120w以下90平以下1%（但据说先收1.5%，多的再退），120w以下90平以上1.5%，其余3%；
第二公共维修基金，按照开发商最开始的说法是，高层7层以下100每平，7层及7层以上200每平，但昨天售楼处人又说2008年2月之前买房的按照2%，不知道收房通知书上怎么写的，有收到的及时通知一下大家；
在办理新房入住手续时需要交纳多种费用，这是购房者都会遇到的事。然而，到底哪些费用该交，哪些收费不合理，恐怕就不是人人心中有数了。一段时间以来，很多读者打进本报热线询问物业公司收取各种费用的合理性问题，为此记者走访了一些物业公司，并向相关行政主管部门进行了咨询。
“交齐排名前列年的物业费才能拿到房钥匙。”这是许多业主入住时都会遇到的问题。对此，相关部门负责人表示：“根据《天津市物业管理条例》规定，业主在签订购房合同时要对前期物业服务合同予以书面确认，该合同对购房人具有约束力。前期物业公司为业主提供的服务内容、服务标准以及每平方米交纳物业费标准、交费时间、双方出现纠纷的处理方式等在合同中都有约定。业主应当按照合同约定及时主动地交纳物业费，物业公司也应当按照合同约定向业主收取物业费。如果物业公司在收费时与业主或者物业使用人另有约定的，从其约定。”
关于物业公司在业主办理入住手续时为什么要预收物业费的问题，某物业公司的李经理介绍说：“根据规定，物业公司应当按照合同约定或者双方的约定收费，但目前有几种情况让物业公司很无奈。排名前列，有一定比例的业主是外省市来津购房办理蓝印户口的；第二，有一定比例的业主购房是用于投资的，以上两种情况房屋大都长期空置，如果不预收，今后很难再收到物业费。另外，大多数业主从办理入住手续到实际入住需要半年左右的时间，如果排名前列次只收取一个月的物业费，之后很长时间都难以实现收费。而物业公司对属于全体业主的共有财产的维护一天也不能停止，如果收不上来，这笔费用需要物业公司筹集资金代业主垫付。”对此，相关部门负责人表示，物业公司将领取房间钥匙与交纳物业费挂钩是没有政策依据的。
目前，很多小区在业主办理入住手续时收取50吨水费和200度电费，此事引起很多业主的质疑。据了解，此项费用属于物业公司代收费用，而不是其自身的经营性收费。“为让业主办理入住后使用方便，开发商已提前向供电、供水部门代业主缴纳了这部分费用，因此业主在办理入住手续时，物业公司受开发商委托将提前垫付的水、电费收回。”此外，有线电视费以及取暖费也为物业公司代收项目，收缴后交当地有线电视管理部门和供热部门。
物业公司收取的物业费中只包含对业主日常生活垃圾的清运费用，并不包含大量的、不易处理的装修垃圾等废弃物的清运费用，因此，这笔费用需要单独向业主收取。在费用的使用上，物业公司要将一部分缴纳给当地环卫部门，另一部分则用于租用车辆和雇用人员。
《天津市物业管理条例》第49条规定：业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。因此，装修废弃物的清运费用是可以收取的。
建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定：装修人，或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。“目前，很多物业公司出于约束业主装修乱改乱建、杜绝施工队伍野蛮施工以及维护公共设施等方面的考虑，在与业主签订这一协议时，收取一定数额的装修履约保证金。”相关部门负责人表示，“其实，如果物业公司在双方平等协商的基础上，收取一定的装修履约保证金，是有利于维护小区全体业主利益的。对于装修履约保证金的退还，应在装修协议中进行约定，如经查验合格则应按照协议的规定及时退还给业主，如业主出现违约则应按照协议约定执行。”
6月—8月是北京市地产项目交房的高峰期九游会老哥俱乐部，但是有不少要收房的业主都遇到了“交费”门槛，部分开发商在交付房屋时，要求购房者以先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件，否则不给钥匙。虽然开发商提出的要求有些看似合理，其实很多并无法律依据。
李先生于2002年10月购买了一套一居室，房屋建筑面积为51米2，房屋总价款为人民币30.6万元。2003年4月15日李先生收到了开发商签发的入住通知书，通知要求李先生于收到入住通知书后7日内，携带身份证、购房发票及费用结算单中所列费用办理房屋交接手续，入住通知书后附了一张费用结算单。
李先生见物业管理费为人民币3元/米2/月，认为价格太高，要求开发商降低物业管理费；同时他认为自己还未入住就提前交3个月的物业费不合理。开发商称不交纳物业管理费不能办理入住手续，并拒绝提供钥匙，不许李先生验收房屋。
据律师分析，按《商品房买卖合同》的约定，开发商作为房屋出卖人负有按期交付房屋的义务。依据合同法第67条规定，当事人互负债务，要先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定，除合同中约定以购房者支付相应费用(包括：契税、公共维修基金、产权登记费、物业管理费、证件印花税、测量费、水电开通费，其中开发商收取测量费、水电气开通费为非法收费)作为房屋交付条件的，开发商不得以购房者先行支付相应费用作为房屋交付条件。本案中，李先生虽有缴纳物业费的义务，但权利人应为物业管理公司，而非开发商，也就是说李先生对开发商并不承担物业费交纳义务。开发商以此作为房屋交付条件，属违约行为，如因此造成逾期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。
部分开发商在交付房屋时，要求购房者以先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件，其实开发商的上述要求是没有法律根据的。
按照物业管理的相关法规，物业费是物业管理公司基于物业管理合同向业主收取的管理费用，应由物业管理公司向业主收取，而不应由开发商收取。水电气的建设费用及开通费由相应机构(自来水公司、供电公司、燃气集团)向开发商收取，开发商在销售房屋时已将上述费用计算在销售价格中，所以开发商不应再向购房者收取上述费用。契税是在办理房屋交易时由购房者向税务部门交纳的税金，除购房者委托开发商办理房屋过户手续外，契税不应由开发商收取。
公共维修基金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造费用，归全体业主所有。公共维修基金一般由开发商代收，交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修基金作为房屋交付条件。
开发商以交纳上述费用作为房屋交付前提条件，致逾期交付房屋的，应由开发商承担相应逾期交房的违约责任。
近日，有不少业主反映小区内物业服务费的收取存在着种种问题。业主对于“物业服务费该收多少”的问题产生了疑问，这些疑问给物业服务费的收取工作带来了困难，同时更容易造成物业管理公司和业主之间的矛盾。为规范物业管理服务收费行为，维护业主、物业管理企业等有关各方的权益，2004年11月1日起实施的《江苏省物业服务收费管理办法》，对物业管理服务收费事项作了如下明确，业主们可按照《办法》的相关规定合法、合理的交付物业管理服务费，并做好监督工作，如发现有违反规定，乱收费情况可及时向有关部门反映。
注：普通住宅合理利润较高不超过8%；其他物业费用由地方价格、物业管理行政主管部门或行业协会定期公布市场平均水平。
二、电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、分开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。
三、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳，具体比例由当地价格、物业管理行政主管部门确定。
物业出租或以其他方式交其他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
律师先生：我买了一套房屋并已经入住，现在物业公司说小区开通天然气，要交纳安装费和煤气表费，请问我该交纳这笔费用吗？
李先生：对于您所说的问题，我不知道您的房屋属于哪种情况，有些情况是不用交纳，有些情况是需要交纳的，具体可分为以下三种情况：
一 是如果您所购买的房屋是房地产商出售的商品房，并且双方在签订《商品房买卖合同》（下简称《合同》）时，在《合同》的第十四条约定，开发商在规定时间内开通天然气或者在小区入住率达到70％时开通天然气的话，煤气公司给您安装天然气您不需要支付该费用，而应由开发商来支付，因为这是协议约定由开发商应当承担的义务，业主所享有的权利。 所以业主在签订《合同》时一定要和开发商在合同里约定清楚该条款，避免不必要的损失。
二 是如果您所购买的房屋是房地产商出售的商品房，但双方在签订《合同》时没有在第十四条就是否具有天然气或是何时开通作出约定的话，视为开发商没有协议约定的义务要为购房者去开通天然气，即业主也不享有这个权利，现在煤气公司给您安装天然气，就应该是您自己支付该费用，这是合法也是合理的。
三 是如果您所购买的是单位公房或者是房改房，由于某种原因，职工在购买房屋时已经和单位协商一致，在规定期限内小区开通天然气时，由单位替职工集体给煤气公司支付该费用，那么您就不需要支付了，而由单位来支付。否则的话，该费用还是由您自己来承担，因为您已经是房屋的所有人，同样也是房屋的使用人和受益人，来承担该费用是公平、公正、合理的。此外，有关开通有线电视、宽带网络等问题同样适用于上述的几种情况。